《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》专业解读与实务指引

在实务适用中，律师及建筑业市场主体应注意条文编号与内容的对应关系。《建工解释（一）》将分散于两部旧解释中的规则进行了体系化重构，部分条文虽内容相近但序号已变，部分条文则根据《民法典》的新规定进行了实质性修改。因此，在引用法律依据时，必须准确援引《建工解释（一）》《建工解释二》的具体条款，并厘清其与《民法典》合同编及侵权责任编的逻辑关联，避免直接引用已废止的旧解释条文或仅凭记忆混淆新旧序号。

合同效力是建设工程纠纷审理的首要前提。《建工解释（一）》第一条严格依据《民法典》第一百五十三条第一款关于违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效之规定，确立了建设工程施工合同无效的三种法定情形：一是承包人未取得建筑业企业资质或者超越资质等级；二是没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义（即挂靠）；三是建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效。此外，该条第二款明确，承包人因转包、违法分包建设工程与他人签订的建设工程施工合同，应当依据《民法典》第一百五十三条第一款及第七百九十一条第二款、第三款的规定，认定无效。

针对实践中常见的 “先无效后补正” 问题，《建工解释（一）》第四条规定了例外情形：承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，若在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，人民法院不予支持。这一规定体现了鼓励交易完成、减少社会资源浪费的司法导向。同时，第五条明确具有劳务作业法定资质的承包人与总承包人、分包人签订的劳务分包合同有效，不得以主体资格为由主张无效，从而厘清了合法劳务分包与违法转包、分包的界限。

对于发包人利用规划审批手续瑕疵主张合同无效的情形，《建工解释（一）》第三条设置了严格的限制条件。原则上，发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续，合同无效；但若发包人在起诉前补办了相关手续，则合同有效。更为关键的是，若发包人能够办理审批手续而未办理，并以未办理为由请求确认合同无效，人民法院不予支持。这一规定旨在遏制发包人恶意利用自身过错逃避合同义务的行为，维护诚实信用原则。

工期与质量是建设工程合同履行中的核心争议点。《建工解释（一）》第八条至第十一条构建了完整的工期认定与顺延规则。在开工日期认定上，优先以开工通知载明的时间为准，但若开工通知发出时尚不具备开工条件，则以具备条件之日为准；若因承包人原因推迟，仍以通知载明时间为准。在无开工通知且无证据证明实际进场时间的情况下，法院将综合开工报告、施工许可证、竣工验收备案表等文件并结合现场实际情况认定。

关于竣工日期，第九条确立了 “验收合格日”、“提交报告日”（发包人拖延验收时）和 “转移占有日”（擅自使用时）三种认定标准。特别是第十条强调，即使合同约定工期顺延需经签证确认，若承包人能证明在约定期限内提出了申请且事由符合约定，即便未取得书面确认，法院仍支持工期顺延。这纠正了以往机械适用 “逾期不报视为放弃” 条款的做法，保护了承包人的合法权益。

在工程质量方面，《建工解释（一）》第十三条明确了发包人的过错责任情形，包括提供设计缺陷、指定材料不符合强制性标准、直接指定分包人等。若承包人也有过错，则承担相应责任。第十四条规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但地基基础工程和主体结构质量除外。这一规则平衡了双方利益，既惩罚了发包人违规提前使用的行为，又保留了承包人对工程核心安全质量的终身责任。

工程价款的确定直接关系到当事人的经济利益。《建工解释（一）》第十九条确立了 “有约定从约定” 的原则，但在设计变更导致工程量或质量标准变化且协商不成时，可参照当地建设行政主管部门发布的计价方法或标准结算。第二十条规定，工程量争议优先以签证等书面文件确认；若无签证但能证明发包人同意施工，可按其他证据确认实际工程量。

针对 “黑白合同” 问题，第二条和第二十二条作出了细致规定。若另行签订的合同在工程范围、工期、质量、价款等实质性内容与中标合同不一致，应以中标合同为准。特别值得注意的是，第二条第二款禁止通过明显高于市场价购房、无偿建设配套设施、让利、捐赠财物等方式变相降低工程价款，此类背离中标合同实质性内容的约定无效。

在结算程序上，第二十一条认可 “逾期不答复视为认可” 的约定效力，即若合同约定发包人收到竣工结算文件后在期限内不予答复视为认可，承包人有权要求按该文件结算。第二十八条至第三十四条规范了造价鉴定程序，明确固定价合同不支持造价鉴定，诉讼前达成结算协议的也不予准许鉴定，除非存在特定例外情形。同时，强调了鉴定材料的质证程序，未经质证的鉴定依据不得作为定案依据。

关于垫资与利息，《建工解释（一）》第二十五条承认垫资约定的效力，但利息上限受限于同类贷款利率或 LPR。第二十六条至第二十七条明确了欠付工程价款的利息计付标准及起算时间。若付款时间约定不明，分别以交付之日、提交结算文件之日或起诉之日为应付款时间，从而解决了长期困扰实务界的利息起算点争议。

建设工程价款优先受偿权是保障承包人权益的重要制度。《建工解释（一）》第三十五条至第四十二条结合《建工解释二》新增条款，对该权利的主体、客体、顺位、范围及行使期限进行了全面规范。首先，享有优先受偿权的主体仅限于与发包人订立合同的承包人，装饰装修工程的承包人在具备折价或拍卖条件时也可主张（第三十七条）。其次，优先受偿权优于抵押权和其他债权（第三十六条），但其范围仅限于工程价款本身，停工、窝工损失、逾期付款利息、违约金、损害赔偿金等不属于优先受偿权范围。

最为关键的实务要点在于行使期限。第四十一条明确规定，承包人应当在合理期限内行使优先受偿权，最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。必须强调的是，该十八个月期间性质上属于除斥期间，不适用诉讼时效的中断、中止规定。一旦届满，优先受偿权消灭。实务中，发包人与承包人协商变更付款时间的，优先权起算点随之调整，但不得恶意变更付款时间损害其他债权人利益。承包人务必在此期限内通过发函、起诉或仲裁等方式积极主张权利，避免因怠于行使而丧失优先地位。

《建工解释二》进一步完善优先权规则：工程价款债权的受让人可依法主张优先受偿权；工程发生毁损灭失的，承包人有权就对应的保险金、赔偿金、补偿金主张物上代位优先受偿；法院判决主文应当明确优先受偿对应的价款金额及工程范围。此外，第四十二条规定，发包人与承包人约定放弃或限制优先受偿权，若损害建筑工人利益，该约定无效。这一条款体现了司法政策对农民工工资支付的特殊保护，防止承包人迫于压力签署显失公平的弃权协议。

“实际施工人” 制度是建设工程司法解释中最具特色也最易引发误读的章节。《建工解释二》对原《建工解释（一）》第四十三条作出重大修改，自 2026 年 6 月 30 日之后新受理一审案件，转包、违法分包项下的实际施工人不再可以直接起诉发包人，要求发包人在欠付工程款范围内承担责任。

实际施工人可以转包人、违法分包人为被告起诉主张工程款；如要向发包人主张权利，应当依据《民法典》代位权制度及《建工解释二》第七条提起代位权诉讼，需要满足转包人或者违法分包人怠于向发包人行使到期工程价款债权以及相关从权利，损害实际施工人债权实现的法定要件。

实务中需要严格区分转包、违法分包与借用资质（挂靠）情形。《建工解释二》第四条专门就挂靠情形作出区分处理：发包人对挂靠事实知情的，挂靠实际施工人可按发包人与承包人之间的合同关系主张权利；发包人不知情的，挂靠实际施工人一般向被挂靠的出借资质企业主张权利。实务操作中，务必区分挂靠、转包、违法分包不同情形，审慎选择诉讼路径，避免因诉讼策略选择错误产生败诉风险。

《建工解释（一）》《建工解释二》，通过对合同效力、工期质量、价款结算、优先受偿权等核心制度的精细化规定，进一步统一了全国法院审理建设工程施工合同纠纷案件的裁判尺度。对于建筑业市场主体而言，深入理解并严格遵守上述规则，特别是在合同签订阶段的合规审查、履约过程中的证据留存（如签证、会议纪要、往来函件）、以及争议发生后的除斥期间与时效管理（尤其是优先受偿权的 18 个月除斥期间），是防范法律风险、实现商业目的的关键所在。

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